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旗竿地のデメリットは工夫次第でメリットに！後悔しない旗竿地選びのコツ
2023/10/31
「旗竿地」という言葉を聞いたことがありますか？
一般的な整形地とは特徴が異なり、デメリットを主張する声も少なくありません。
しかし実際は、考え方によってはメリットにもなり得るポイントもあります。
ここでは、旗竿地のメリットとデメリットについて触れ、デメリットをメリットに変えるポイントや、旗竿地を購入する際の注意点を分かりやすく紹介いたします。
土地や中古物件の購入を検討していると、よく「旗竿地」という言葉を耳にしますよね。
旗竿地は、道路から少し奥まったところにまとまったスペースがあり、道路までは細長い路地状の敷地になっている土地のことを指します。
ちょうど、真上から見ると、竿につけた旗のような形状をしていることから、「旗竿地」と呼ばれています。
この独特な形状により、一般的な土地とは違うメリット・デメリットがあり、人によって印象もさまざま。
実際は、デメリットばかりが話題となり、避けられがちな旗竿地ですが、捉え方によってはメリットに転換できる土地でもあるのです。
では、具体的に、どのようなメリットとデメリットがあるのか、見ていきましょう。
旗竿地のメリットは、以下のとおりです。
旗竿地は、同じエリア・同じ敷地面積でも、近隣の相場より安く購入しやすいというメリットがあります。
予算を控えめにしたい方や、建物に浮いたお金をかけたい方にはメリットといえるでしょう。
旗竿地は、道路から少し奥まったところがメインの敷地になるため、通行人の目が気になりません。
騒音や通行人の声も届きにくく、静かに暮らしたい方にもおすすめです。
旗竿地は、細長い路地部分を有効に活用すると、建物に使える面積がフル活用しやすいというメリットもあります。
路地部分の幅にもよりますが、自動車のある家庭ではメリットも大きいでしょう。
家の大きさは、その土地のあるエリアで定められた建ぺい率や容積率によって上限が決まっています。
路地部分の面積も含めて計算をすると、整形地よりも大きな家を建てられる可能性があります。
旗竿地は、特徴的な形状ゆえに整形地にはないデメリットが生じるかもしれません。
路地部分を有効に活用する手段がなければ、無駄なスペースに思えてしまう可能性があります。
アイデア次第でさまざまな活用法がありますが、どれも合致しない場合は後悔につながるかもしれません。
既に周囲の土地との境界が塀などではっきりしている場合は問題ないでしょうが、新たに外構を造作する場合は費用負担が大きくなる可能性があります。
また、道路から奥まっているため、再建築の際の解体や新しい建物の建設費用が高くなりがちです。
旗竿地は、四方を他の敷地に囲まれるケースも少なくありません。
そのため、建物に囲まれて日当たりや風通しが得られにくいケースもあるでしょう。
四方を家屋に囲まれると、隣家それぞれから聞こえてくる生活音が気になりストレスを感じる可能性があります。
また、隣家から火災が発生した場合、燃え移るリスクも高くなるでしょう。
路地部分を駐車スペースとして活用する場合、2台以上なら縦列駐車になるでしょう。
その場合、奥の自動車を先に出したいとき、前の自動車を一度出す必要があるといった不便さも生まれます。
旗竿地のデメリットは、工夫によって解消したり、メリットに変えたりすることもできます。
路地部分の活用方法は色々と考えられますが、特におすすめなのが駐車場や駐輪場としての活用です。
駐車・駐輪スペースを路地部分に設けることで、メインとなる敷地をフル活用できます。
3階建ては、狭い敷地でも広い床面積を確保できるというメリットがあります。
周囲の家屋が2階建てなら、屋上にのんびりできるテラスを設けても良いですね。
たとえ狭い土地でも、3階建てにすると不便さを感じにくくなるでしょう。
細長い路地部分、つまり竿の部分をお洒落にデザインすると、まるで隠れ家レストランのような趣のある印象になります。
初めて訪れた人が、ワクワクするようなアプローチを考える楽しみも生まれるでしょう。
吹き抜けは、周囲を建物に囲まれた旗竿地の採光を確保する上でも有効です。
天井からの光が入れば、家の中の雰囲気も明るくなります。
周囲の家の騒音が気になる場合は、敢えてリビングを2階に置き高さを変えてみるのも1つの方法です。
同じ時間帯に家族だんらんのひとときを過ごしていても、高さが違えば隣家の声などに影響を受けにくくなるでしょう。
旗竿地の購入で後悔しないためにも、以下の注意点をよく踏まえて検討されることをおすすめします。
基本的に、家を建てる際は「接道義務」を満たす必要があります。
接道義務は、簡単に言えば「再建築や建て替えでは、道路に接している路地部分の間口と、路地の幅員が2m以上必要である」というルールです。
旗竿地のすべてが、接道義務を満たしているわけではありません。
土地の購入前にきちんと確認しておきましょう。
旗竿地に建てられる建物の種類は、条例によって制限を受けます。
なぜなら、路地部分が狭いことで、災害時の避難に関わるからです。
学校や病院、ホテルなどは、基本的に建設不可となることが多く、アパートやマンションも規制される傾向にあります。
旗竿地に建物を建てる場合は、路地の幅と長さを必ず確認しましょう。
建てたい建物が、実際に建設できるかどうかは、個人で判断するよりも専門家に聞いた方が安心です。
既存の建物の解体や建て替えには、クレーン車などの大きな工事車両を使うのが一般的です。
これらの工事車両が入らない場合、工事費用が高くなる可能性があります。
旗竿地に建物を建てる場合、電気や水道の引き込み工事も必要です。
状況によっては、長い配管が必要になるなど、追加の工事費が発生することもあるため、事前に確認しておきましょう。
旗竿地にある住まいの快適性は、設計の工夫によって高めることが可能です。
専門的な知識や技術のある人に相談しながら間取り等を検討されることをおすすめします。
実際に訪れて、隣の敷地にはどんな建物が建っているのか、建物がない場合はどのように活用されているのかを自分の目で確認しましょう。
隣り合う敷地に建物が建っていなくても、それが永久に続くとは限りません。
旗竿地は、土地そのものが安くても、建物を建てるとなると外構費用やライフラインの工事、土地の形状の問題による建設コストの増加などで、建築費用が高くなる可能性もあります。
追加でかかる費用を考えずに購入した場合、想像以上に建築時の費用がかかって後悔するかもしれません。
将来的に、その土地を売却する可能性がある場合は、売れやすいかどうかも視野に入れて選びましょう。
そのためにも、売れやすい旗竿地と売れにくい旗竿地の条件を覚えておく必要があります。
高く売れる旗竿地と売れない旗竿地の特徴は、以下のとおりです。
旗竿地の竿の部分、つまり路地部分の間口が広ければ、車の出入りがしやすく活用方法の選択肢も多くなります。
それだけ、多くのニーズに対応できるということでもあり、特に自家用車を保有している方にとっては魅力的です。
駐車場として活用することを考えると、幅3m、奥行き6mくらいは必要になるでしょう。
工事用の重機が入れるくらいのスペースがあると、新しく家を建てたい場合でも、通常の建設費用の範囲内で済ませやすくなります。
旗竿地のよくあるデメリットである、日当たりや風通しの問題がなければ、買い手もつきやすくなるでしょう。
家ごと売却を予定する場合は、住まいの工夫によって採光や風通しの問題をクリアしておくことが大事です。
旗竿地にある家は、大きな道路から見えにくくなる反面、空き巣などに狙われるリスクが懸念されます。
防犯対策が行われている家なら、そうした心配も少なくなり、高く売れやすくなります。
また、隣家から家の中が丸見えにならないような対策も重要です。
接道義務を満たしていない場合、用途が限定されるため、売却が難しくなります。
必ず、その土地のある自治体の規定を確認しましょう。
接道義務がクリアでも、竿部分の間口が規定の幅をギリギリ満たしている場合、駐車場には使いにくいなどの不便さが生じます。
自家用車を持つ予定のない人には売れる可能性がありますが、買い手が限定されてしまいます。
竿部分の奥行きが長すぎると、それだけ奥まった場所に家を建てなければならなくなります。
どれだけ間口に十分な幅があっても、奥行が長すぎれば敬遠されてしまうでしょう。
旗竿地の道路に接している路地が私道であり、単独の所有者である場合は、特に注意が必要です。
もし、その所有者の意向が変わった場合、その路地が使えなくなってしまう恐れがあります。
この私道が近隣住民との共有のものであり、自分の持ち分がある場合は、大きな問題にはならないことが多いです。
旗竿地は、工夫することで売却しやすくなります。
また、購入時には、売却しやすいかどうかをよく考えて将来的に売れそうな土地を見極めましょう。
建物が建てられるかどうか、という点はとても重要になります。
接道義務を満たしているか、十分に確認しましょう。
路地部分を駐車場として活用する場合、最低でも幅2.5mは必要です。
大型車の場合は、さらにスペースをとります。
後の売りやすさを考えた場合、十分な駐車スペースがあった方が良いでしょう。
もし、接道義務を満たしていなかったり、旗竿地としての価値が低いと感じられる場合は、隣接している土地を買い取れるかどうかで状況も変わってきます。
隣地を買い取れる場合は、どのくらい価値が上がるのか考慮して検討するのも良いでしょう。
隣地に別の所有者がいて、売却を検討している場合もチャンスです。
隣地すべての買い取りが困難でも、路地部分の一部だけを売ってもらえれば接道義務規定を満たせるといったメリットがあるかもしれません。
旗竿地に家を建てる際は、これからの生活を快適にするためにも以下のポイントに気を付けましょう。
工事に関するご近所トラブルは、その後の近隣住民との関係性にも影響します。
特に、旗竿地の場合、他の物件に比べて隣家との距離が近くなることも多いため、トラブルに発展することも多いようです。
もちろん、工事前からしっかりと説明をして、良い関係を築くよう心がければ、多少の騒音や振動には我慢してくれることも多いです。
当然、工事中に隣家に被害があった場合は、早急に対処しなければなりません。
大きなトラブルに発展しないように、苦情があった時は誠実に対応しましょう。
旗竿地の家の快適性は、間取りなどの設計面での工夫が重要です。
住み心地を左右する、とても大きな問題ですので、ハウスメーカーや工務店選びは慎重に行いましょう。
おすすめは、旗竿地の家の建築実績が豊富な会社です。
過去の施工事例を見せてもらい、どんな工夫が行われているのか説明を受けながら比較検討していきましょう。
デメリットが話題になることの多い旗竿地ですが、実はメリットもたくさんあります。
工夫次第で快適な家が建てられることも知れば、捉え方や考え方も変わるのではないでしょうか。
ぜひ、これから土地の購入を検討する方は参考にしてみてくださいね。
藤島建設では豊富な家づくりの実績を背景にして、お客様のご要望やライフスタイルにあったご提案やサポートをさせていただきます。
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